Achat d’un immeuble locatif : que devient l’assurance du vendeur ?

Vous achetez un immeuble entier déjà loué, en nom propre ou par une SCI. Le vendeur vous indique que le bâtiment est assuré : faut-il conserver son contrat, en souscrire un autre ou attendre la signature ? La première étape consiste à retrouver la police existante et à organiser les dates avec le notaire et l’assureur, avant toute résiliation.

Ce guide concerne l’achat du bâtiment lui-même. Une acquisition de parts de SCI ou l’achat d’un seul appartement appelle une analyse différente ; ne transposez pas automatiquement les démarches.

Le contrat du vendeur ne disparaît pas automatiquement à la vente

L’article L121-10 du Code des assurances prévoit la poursuite de l’assurance au bénéfice de l’acquéreur lors de la vente du bien assuré, avec les obligations attachées au contrat. L’acquéreur comme l’assureur peuvent toutefois résilier. Le vendeur reste redevable des primes échues ; son information de l’assureur sur la vente le libère des primes à venir dans les conditions prévues par le texte.

Ce mécanisme ne permet pas de conclure que tous vos risques sont couverts. Il faut vérifier l’existence du contrat, sa situation et son périmètre. Une attestation ancienne ne répond pas à toutes ces questions. Source : Code des assurances, article L121-10.

Avant la signature : demander un dossier précis

Demandez au vendeur ou à son mandataire de réunir les éléments suivants pour les transmettre au professionnel chargé de l’étude :

• Les conditions particulières et générales, les avenants et le numéro du contrat.
• Les coordonnées de l’assureur et du gestionnaire, ainsi que l’échéance.
• Le dernier avis de cotisation et les informations disponibles sur le règlement ; faites confirmer la situation du contrat par l’assureur.
• La description assurée : adresses, bâtiments, surfaces, caves, garages, équipements et usages.
• Le relevé des sinistres et la liste des dossiers encore ouverts.
• Les éventuels courriers de suspension, résiliation ou modification des garanties.

Une pièce absente doit rester signalée comme manquante. Ne transformez pas une absence de relevé en déclaration « aucun sinistre ». Notre méthode pour préparer un dossier sans relevé de sinistralité aide à retrouver les informations.

Comparer le bâtiment déclaré avec votre projet réel

Établissez une fiche par local : usage, surface connue, occupation et travaux envisagés. Par exemple, un immeuble de quatre logements dont un vacant ne doit pas être présenté comme entièrement occupé. Si un commerce est présent, indiquez l’activité réellement exercée.

Rapprochez cette fiche de la description figurant au contrat. Faites examiner les écarts, les dépendances et les équipements collectifs. Les capitaux, plafonds, franchises et exclusions doivent aussi être lisibles. Pour cadrer le périmètre, consultez le guide de l’assurance d’un immeuble en monopropriété.

Ne supposez pas que les assurances des locataires remplacent celle du propriétaire. Service Public distingue les obligations du propriétaire et celles liées à la location, notamment selon la présence ou non d’une copropriété. Voir l’assurance du logement par le propriétaire.

Organiser les dates sans créer de trou de couverture

Demandez au notaire de préciser la date du transfert de propriété et, si elle diffère, celle de l’entrée en jouissance. Communiquez ces éléments à l’assureur actuel et au professionnel qui étudie une nouvelle proposition. Une remise de clés anticipée ou des travaux avant la vente doivent être signalés pour être examinés.

Faites ensuite confirmer par écrit :

1. Le traitement du contrat existant lors de la vente et l’identité de l’acquéreur.
2. Les garanties applicables, les obligations à remplir et les pièces attendues.
3. Si vous changez d’assurance, les modalités de fin de l’ancien contrat et la date d’effet effectivement acceptée du nouveau.

Un devis reçu n’est pas, à lui seul, la preuve d’une couverture en vigueur. Ne demandez pas une résiliation en supposant que la nouvelle assurance commencera automatiquement le jour de la signature. Faites coordonner les deux dossiers.

Si un sinistre est déjà ouvert

Conservez la date de l’événement, sa référence, les rapports d’expertise disponibles, les travaux réalisés et les échanges avec l’assureur. Demandez au notaire et au gestionnaire du sinistre de préciser le suivi du dossier, les interlocuteurs et le traitement des indemnités.

Ce point ne se résout pas en changeant simplement le nom sur une attestation. Ne présumez ni de la prise en charge d’un dommage antérieur par un nouveau contrat, ni de l’attribution des indemnités.

Préparer la prochaine étape

Pour demander une étude d’assurance immeuble, indiquez que vous êtes acquéreur, la date prévue de signature, le propriétaire futur et les usages connus. La checklist des documents pour un devis immeuble complète ce dossier. Gardez les pièces personnelles et les baux pour un échange adapté ; ne les copiez pas spontanément dans un champ libre.

Demander une étude pour l’immeuble que j’achète. La proposition dépendra de l’examen du bâtiment et des conditions de l’assureur.

Sources officielles consultées le 1er novembre 2026 : article L121-10 du Code des assurances et fiche Service Public F2023, liés ci-dessus. Cette checklist ne remplace pas l’examen de l’acte de vente et des contrats par les professionnels concernés.